Umowa użyczenia należy do najczęściej zawieranych umów dnia codziennego, choć rzadko zdajemy sobie sprawę o jej zawarciu. Nawet typowe udostępnianie komuś bezpłatnie swojego samochodu, czy książki nie ma nic wspólnego z tzw. „pożyczaniem” a jest zawarciem właśnie umowy użyczenia.

Użyczenie jest uregulowane w art. 710–719 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Przedmiotem umowy użyczenia mogą być zarówno rzeczy ruchome jak i nieruchomości. Cechą charakterystyczną użyczenia, jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności.

Dlatego też wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek czynności unicestwiających lub tylko ograniczających uprawnienie biorącego. Treść stosunku użyczenia sprowadza się do bezpłatnego przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi. Umowa użyczenia to umowa realna albowiem dla jej zawarcia konieczne jest, oprócz złożenia oświadczeń woli, wydanie rzeczy biorącemu.

Ze względu na fakt, że z tytułu umowy użyczenia lokalu zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Użyczenie nie jest także umową wzajemną. Dający rzecz w użyczenie nie musi być jej właścicielem; wystarczy, że jest posiadaczem - samoistnym lub zależnym - albo nawet tylko dzierżycielem. Umowa użyczenia lokalu może być zawarta w dowolnej formie (ustnej, pisemnej, w formie aktu notarialnego, także przez czynności konkludentne /dorozumiane/). Nie wymagana jest także forma pisemna dla celów dowodowych ze względu na wartość rozporządzenia prawem. Jeżeli jednak strony zawarły umowę w takiej formie, jej uzupełnienie lub zmiana również wymaga zachowania odpowiedniej formy. Umowa użyczenia może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nie oznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. W takiej sytuacji użyczający może żądać natychmiastowego zwrotu rzeczy, bez konieczności uprzedniego wypowiadania umowy użyczenia. W wypadku, gdy czas trwania umowy został przez strony oznaczony, użyczenie kończy się z upływem tego czasu.

Umowę użyczenia zawartą na czas nie oznaczony można wypowiedzieć, przy czym terminy wypowiedzenia powinny uwzględniać interesy i sytuację obu stron. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej i nie może żądać zwrotu kosztów od użyczającego. Zwykłe koszty utrzymania rzeczy to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie.

Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Będą to przykładowo koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw, nawożenia gleby, karmienia i leczenia zwierząt. Ocena, które koszty należy zaliczyć do zwykłych, zależy od okoliczności konkretnego przypadku oraz cech i właściwości konkretnej rzeczy.

Za zwykłe koszty utrzymania rzeczy nie można uznać kosztów obciążających dłużnika niezależnie od istnienia stosunku użyczenia (np. podatków, kosztów ubezpieczenia rzeczy, opłat i innych publiczno i prywatnoprawnych ciężarów związanych zwykle z własnością lub posiadaniem rzeczy). Zwykłe koszty utrzymania rzeczy ponosi biorący ją w używanie i nie może żądać ich zwrotu od użyczającego. Jeżeli jednak poczynił także inne wydatki lub nakłady - do których nie był zobowiązany - to wówczas mają odpowiednio zastosowanie przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Oznacza to, że biorący powinien działać z korzyścią dla użyczającego i zgodnie z jego prawdopodobną wolą. Jeżeli natomiast dokona nakładów bez wyraźnej potrzeby lub korzyści użyczającego albo wbrew wiadomej mu woli użyczającego, obowiązany jest przywrócić stan poprzedni, a gdyby to nie było możliwe, naprawić szkodę. Nie będzie mógł żądać zwrotu poniesionych kosztów natomiast będzie mógł zabrać z powrotem nakłady, o ile może to uczynić bez uszkodzenia rzeczy.

Odpowiedzialność użyczającego jest w znacznym stopniu ograniczona i sprowadza się w zasadzie do obowiązku naprawienia szkody jaką wyrządził biorącemu do używania, przez to że wiedząc o wadach rzeczy nie zawiadomił o nich biorącego. Jeżeli jednak biorący do używania mógł z łatwością te wady zauważyć, użyczający nie ponosi za nie odpowiedzialności. Biorący do używania jest natomiast odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie rzeczy, jeżeli jej używa w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, albo gdy nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności powierza rzecz innej osobie, a rzecz nie byłaby uległa utracie lub uszkodzeniu, gdyby jej używał w sposób właściwy albo gdyby ją zachował u siebie.

Jeżeli natomiast pomimo sprawowania przez biorącego do używania należytej pieczy nad rzeczą, zostanie ona skradziona lub uszkodzona nie można od niego żądać odszkodowania.